说事|半年2宗并购大单 郁亮口中“不做开发商”的万科玩起资本游戏?

1月5日，2018年首宗大型并购交易发生。

交易的双方，一个是万科及印力，一个是凯德商用，交易总额为83.65亿人民币。交易内容是凯德商用在中国国内的20家购物中心项目公司的100%股权及所有负债，这其中包括成都沙湾的凯德广场。

印力商用置业官网发布的信息截图

尽管该宗交易还需取得相关部门的监管审批，但据联商网统计数据，此轮交易完成后，万科及印力旗下管理的购物中心数量将仅次于万达。

一时间，凯德的“抛售”与印力的“膨胀”走向风口浪尖，却忽略了这宗交易最值得关注的对象——万科。作为万科的商业地产管理平台，印力的每一步关键举动，实际折射出的是万科意志与判断。

近段时间来，万科的手笔不小，前有出资169亿参与收购普洛斯，现有83亿凯德商用收购案，半年内，万科联手资本市场剁手超250亿参与两宗并购。

万科主席、总裁郁亮曾公开直言：“未来谁说万科是开发商跟谁急。” 好奇的是，不愿做开发商的万科，难道开始玩起了收并购的资本游戏，还是说万科实际是在借力做战略布局？

为什么要收购凯德？

回答这个问题，我们需要将时间线拨回至2016年8月，万科发布公告宣布收购印力集团96.55%的股权，印力成为万科重要的商业地产管理平台。彼时，行业一片哗然，向来以住宅开发为主力，曾拒绝深耕商业地产的万科，竟然在商业领域突发大招。

该宗收购案的话题关注发酵了相当长一段时间，对该举动，业内猜测有所不同：有的认为万科只是借助印力集团的商业资源与经验，完善自身商业运营经验的不足，是万科布局商业市场，寻求多元化发展中的一步棋子。另一种观点则更具“侵略性”——收购印力仅仅是万科在商业地产领域的第一步试水，未来万科将试图通过印力拿下商业地产这块蛋糕，正如万科在住宅市场中的地位。

两个观点看似尤其相近，却有战略性的本质差别。前者重在【布局】，商业仅仅是企业多元化发展的路径之一；而后者则强调【野心】，不仅布局还要占领行业地位。正如2017年中，万科主席、总裁郁亮便提出把商业地产定位为优势业务，朝着“数一数二”的目标发展。

实际上，从 44 33984 44 14987 0 0 1733 0 0:00:19 0:00:08 0:00:11 3294 44 33984 44 14987 0 0 1561 0 0:00:21 0:00:09 0:00:12 3328 44 33984 44 14987 0 0 1415 0 0:00:24 0:00:10 0:00:14 3126购印力后一年多时间中，我们尚不能完全判断万科对于商业市场的真实意图，尽管这段时间里，万科在很多城市落地了不少商业品牌项目，包括万科生活汇、万科广场、万科邻里家系列，但很难从此判断这属于常规商业布局还是“数一数二”野心的前奏。

然而，此次收购凯德倒是给了业界一个较为明朗的信号：万科在商业领域的野心正在用实际行动兑现。毕竟，值得再次强调一遍的是，收购凯德20个购物中心后，万科旗下管理的购物中心数量将仅次于万达，至少在规模数量上万科已经做到了“数二”。

此时，我们再来回答“为什么要收购凯德”这个问题，视野会全面一些。一方面，正如媒体报道及官方披露的信息，“交易中的多数项目均位于核心城市的成熟商圈，具有较大的客户价值优势，符合印力的发展战略，且收购凯德能为印力带来充足的人才储备及经验，”这些成为促进此次交易的重要原因。

但另一方面更具有决策性、关键性的原因在于，万科的战略发展需要。

万科要在商业地产领域做到数一数二，如果说2016年收购印力令其得以构建商业框架平台，那么经过一年多的磨合与适应，时间节点到了，是时候发力进行下一步了，这宗收购便是最佳证明。

签约仪式现场图片

为何要把商业做到“数一数二”？

原因或许有三。

1、实现万科“城市配套服务商”定位的需要。房地产开发商的标签早已不适用于万科，万科作为发展商的时代已经过去了，为此万科提出了“城市配套服务商”的定位，这个角色名词让万科的身份外延至许多领域。包括商业、物流、长租公寓、养老、教育等等，万科曾用“热带雨林”四个字来概括这种立体结构。

在万科看来，靠发展周期、卖房子赚钱的时代终将过去，商业、物流、养老、教育、长租等当下看似回收慢的领域，最终才能帮助企业在未来抵抗风险，对抗低谷。

其中，商业无疑是帮助万科向城市配套服务商这一角色转变的最直接与重要的环节。

尽管相对于住宅，万科在商业领域的起步较晚，但经过几年经验积累、印力的帮助，再加之万科强大的业主客群基础，万科是有向商业第一梯队冲击的可能性。相比之下，其他领域基本都处在风口浪尖，但形势与发展方向都充满未知数，可以作为试水领域却不适于贸然前进。

万科2017年在上海发布的“热带雨林”计划示意图

2、商业市场新一轮价值机会将至。没有谁会做亏本的买卖，尽管成都市场的商业存量依然严峻，但就整个中国商业市场而言，商业环境有所回转。相关数据显示，三年后的2020年，中国房地产投资交易总额或将达到2600亿元，对比2016年将大幅增长45%。而其中商业地产将扮演着重要的角色，预计2017-2020年入市的资金将达到1万亿人民币。

“ 

且不论其他企业如何看待商业市场，但万科对未来商业市场的认知是乐观的：“抓住中国商业地产进入成熟发展期的有利时机，通过持续产品业务创新和提升现有商场的运营表现，保持整体净营业收入的稳健增长。”

”

从目前万科在商业市场上的动作来看，这种发展机会并非是全覆盖面的商业领域，而是指社区商业、邻里购物中心这种定位产品，万科自身落地的商业项目以及收购对象都共同指向这一特征。

3、响应国家战略风向。“人们对美好生活的需要”、‘发展实体经济’，国家宏观层面正在鼓励实体经济的发展。而发展商业地产、收并购商业存量项目，正是响应国家“盘活企业存量资产、推进资产证券化”的精神。

作为一个拥有国企基因的大型房企，以自身之力支持国家战略决策，也是顺理成章的事。

下一个被收购的是谁？

在万科的计划中，需要做到数一数二的不只商业，还有物流。

2017年7月，万科发布公告，宣布组团收购亚洲最大的物流地产商、新加坡上市公司普洛斯，其中万科出资约169亿元。此举令万科在物流地产的布局规模与价值迅速飙升，跻身行业前列，万科管理层曾表示，物流地产板块未来的目标是成为行业领先，全球第一也可预期。

无独有偶，半年后，印力联合万科收购凯德商用在国内的20个购物中心，此举又令万科在商业地产领域的规模冲至行业第二。两次并购中，万科似乎用相同的套路达成了预期的结果——将商业开发运营与物流发展为万科的优势业务。

这里需要温习下万科目前对于几大业务的分类。

2017年8月中期业绩会上，郁亮以万科董事长的身份对外公布了集团的五大业务行类型：核心业务为房地产开发和物业管理、优势业务为商业开发运营与物流、拓展业务为长租公寓和冰雪度假、摸索业务为养老和教育、潜力业务为“轨道+物业”和混合所有制改革。

这五大业务类型基本涵盖了房地产行业当前和未来热门的发展方向，而万科均已涉足布局，且在两大优势业务上的表现迅速而突出。

曾经以为融创、旭辉、恒大是典型的剁手族，万万没想到，万科才是买买买的高级玩家。并且，这似乎成为了万科先于同行布局、跑在行业前端的杀手锏，毕竟较低的资金成本与丰富的接洽资源是万科不用白不用的优势。

那么，我们不妨做个大胆的猜想，下一个被万科盯上的对象会是谁？反正再看到万科的其他收购交易时，业内同行大可收起自己惊讶的下巴，因为并购，或许将成为未来万科的“新常态“。

往期精彩推荐